城轨规模化时代下TOD创新发展京投发展以“慢闪思维”实现破圈

近日，来自中国城市轨道交通协会发布的城市规定交通统计分析报告显示，2022年，中国内地城轨交通运营线路规模迈过10000公里大关，运营城市达到55个，运营线路308条，城市轨道交通进入规模化加速度发展新时期。根据现有数据推算，预计“十四五”期末城轨交通运营线路规模将接近13000公里，运营城市有望超过60座。

伴随着城市轨道交通运营的规模化发展，TOD作为当代城市开发的关键模式之一，也正在成为新时期房企业务布局的新风口。万科、招商蛇口、京投发展、龙湖、保利、越秀等诸多玩家纷纷入局。

TOD告别传统，进入用户主义新时代

一方面是市场玩家增长、竞争加剧；另一方面是政策要求标准提升——2023年，交通运输部等部门联合印发了《加快建设交通强国五年行动计划》(简称《行动计划》)。行动计划提出了一流技术、一流管理、一流服务更高要求，并要求相关主体更加深入实施城市公共交通优先发展战略，遴选50个左右城市开展国家公交都市创建，建立公交都市建设长效机制。

在市场格局和政策发展的双重影响下，TOD领域开始告别传统状态，进入急需创新发展的新时代，对相关开发参与者均提出了更高的要求。

在这样的背景下，中国TOD发展模式需要响应时代需求做出新的变化。中国城市轨道交通协会会长张燕友称，“目前，构建以轨道为主的TOD发展格局已成为各大城市引领城市布局优化、增强城市功能品质、促进城市产业发展、打造职住平衡体系的重要抓手。然而，各地在项目推进过程中，仍在规划引领片区统筹、用户体验等方面存在不少掣肘和痛点，需要全行业不断探索实践，完善解决。”

面对行业发展的痛点，作为TOD领域的排头兵，深耕TOD多年的京投发展，以其TOD模式技术和经验门槛为基础，持续创新，提出从技术经验到用户主义的创新发展路径。

对此，京投发展股份有限公司总裁高一轩表示，TOD是一个具有非常高技术门槛的物业开发形态，在技术作为主导的时代和房地产大发展时代，技术门槛可以构成地铁公司、TOD企业的核心竞争能力。但随着时代的发展、市场的调整、行业的变化，这种单一优势已经不足以让京投发展在TOD的发展过程中跟上时代的步伐，所以不可避免要转向用户主义。

具体而言，不同于过去更多强调对城市、对地铁的价值，如今的京投发展在TOD新模式发展的研究中，正在逐渐转向用社会学的手段来洞察时代重大问题，并根据时代问题和用户真实需求推出相应解决方案——把TOD与新观念、新产品、新用户进行有效链接，通过回归用户价值赋能产品力，以真正构建场景运营与生活方式的有机统一。

加快TOD发展，京投发展的“慢闪思维”

高一轩表示，近年来，技术经验到用户主义，“京投发展做了很多TOD项目，从最传统的轨道+房地产，逐渐转向生活的意义，朝着为城市、为用户带来更多价值的方向转变。”

如何让TOD项目能为城市、为用户带来更多更长远的价值？京投发展实践的答案是“告别快钱时代，找到慢下来的新方法，把红海变成蓝海，让发展变得长远”。

在京投发展位于北京西边的檀谷项目中，京投发展用“慢闪”破局，找到了TOD未来发展的重要道路——即以慢闪公园的运营为载体，为以后TOD项目开发进行资源整合和场景孵化。对此，高一轩解析道，“慢闪其实对我们来说就是一个萃取器，它能让我们在这个地方实现更好生态场景、人文场景、业态场景，在这里用慢下来的方式孵化的品牌，反过来会强力赋能整个TOD项目的开发。”

藏在京投发展檀谷的网红IP“慢闪公园”里的，正是这家TOD领军企业长期主义发展的新武器——“慢闪思维”。

京投发展所谓的“慢闪思维”，就是从用户的需求出发，以人为核心，以增强人的幸福感为目的，去实现人的基本需求之上的更高层次的满足，它符合马斯洛需求理论，也符合时代发展趋势。

“慢闪思维”强调对TOD项目开发形态功能价值之上，在用户主义、城市审美、空间场景、社群共创、智慧社区五大方面，进行更长期的、更高价值的挖掘。

将“慢闪思维”充分应用于TOD全域创新，在京投发展北熙区这个项目中，京投发展摒弃传统做TOD大盘的思路，采用精研方式了解用户需求，构建用户体验地图，最终形成产品服务设计；以生境为美原则，而不是传统的以达成指标为原则打造垂直绿化和立体景观，构建星河之境的生态美学；在空间场景上用“绿谷”串联TOD，打造慢闪公园的升级版、放大版、TOD版。

在京投发展看来，未来TOD全域创新的核心必然将是从技本位向人本位的进化，是从产业蓝海向人文蓝海的跨越。在以慢闪思维推动TOD加快创新发展的过程中，京投发展已经取得了阶段性的成果:作为北京创新文化的高地，慢闪公园实现了自主运营，有序孵化；作为备受瞩目的TOD迭代版本的北熙区的打造，得到慢闪思维的加持，正在加速建设。

展望未来，在TOD快通达、大空间、强系统的空间中为用户创造跟美好的慢生活和多场景、高智慧的生活形态；把TOD和更好的生活方式相结合，提高人们的幸福效率，为了实现用户注意的TOD全域创新，京投发展仍在继续努力中。这家正在脱离传统开发思维边界的TOD领军企业，或许还将给城市和人们带来更多更美好的新答案。

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