不确定性中寻找确定性的演讲客户信心不足

日前，博鳌21世纪房地产论坛第22届年会召开本次论坛的主题是风雨蜕变:良性循环中的模式重构论坛上，金地总裁黄俊灿发表了主题为挑战与应对:在不确定性中寻找确定性的演讲

黄俊灿表示，这次房地产市场调整具有规模大，时间长，企业承担风险多的特点。

据黄俊灿分析，造成这种情况的原因是，从管理层方面来说，很多企业的现金流受到大环境的影响，而作为购房主力的年轻人失业率也有一定程度的上升，客户对收益的预期低于中性值，导致客户在资金运用上更倾向于储蓄，投资倾向萎缩。

根据金地对购房者的研究，目前影响客户购买意向的主要因素有几个首先，客户信心还是不足因为销售面还没有完全稳定下来，部分企业出现流动性问题，影响了客户信心其次，二手房的流动性减弱，客户的投资收益减少，对客户的购买力有比较直接的影响，对整个房地产市场的表现有比较大的影响

在融资方面，黄俊灿表示，虽然融资渠道有所改善，但大部分改善还是集中在国企和央企，因为融资面受到有风险的房企的影响民营企业的融资渠道，尤其是公开市场的融资渠道，仍然难以实现有效突破

黄俊灿认为，经营性现金流和融资性现金流表现平平伴随着今年7，8月份偿债高峰的到来，房企在资金方面面临的挑战并未得到有效解除潜在因素包括流动性压力大的企业可能降价，形成二次踩踏这些方面会继续影响客户的信心

黄俊灿指出，从宏观层面看，房住不炒的主基调没有改变，继续出台强刺激政策刺激市场快速回暖的可能性较小，此外，租售并举的住房政策导向不会改变，未来的住宅结构也将改变商品房一统天下的局面这两项政策将对以商品房销售为主营业务的房企经营格局产生长期影响

在这种市场环境下，黄俊灿表示，金地对市场的变化感同身受总体来说，金地能够从容应对，这是金地的经营思路和理念决定的

金地长期坚持平衡发展的战略，追求规模与利润的平衡，不仅是规模论，更是长期经营目标与短期经营目标的平衡，以及企业利益与社会责任的平衡这是我们能够保持优良的资产结构和资产质量的重要原因

黄俊灿举例说，金地在追求规模和利润的平衡时，并没有坚持每年规模的增长在市场高峰期，我们可能会在市场比较热的地区或时间段减少一些投资金地有成熟的投资模式，综合考虑宏观经济，城市能级，项目层面甚至管理团队等因素只有各方面都通过了评估，才能进行投资决策

黄俊灿表示，财务上，金地也保持高度自律，合理控制债务水平，不盲目推高负债率金地已经连续六年保持财务绿色档案截至2021年末，资产负债率为76.2%，实际资产负债率为67.6%，现金短债比为1.4

这种财务自律也体现在金地在境内外市场的融资结构上以前，美元债务是最好的用途没有使用限制，也可以用来买地但金地在发行美元债券时，会提前规划好这笔债券的用途，所以金地的美元债券占比并不高截至2021年底，金地海外负债占其总负债的比例不到8%今年6月和7月，我们两次共还清了4.62亿美元的债务，未来两年我们没有偿还海外债务的压力回过头来看，很多遇到流动性问题的企业都存在美元负债比例过高的情况一旦市场信心不足，难以借新还旧，就可能难以偿还债务黄俊灿分析认为

黄俊灿提到，面向未来，房地产企业还要考虑如何为购房者提供更好的产品和更好的服务在高房价时代，我们应该提高产品的效率，使产品更具功能性，更多地考虑客户的个性化需求，并在配套方面进行更多的投资和研究

好的公司一般有三个特点，好的制度，强的人才和文化底蕴在建立好制度的基础上，还要不断培养员工各方面的能力，这样才能长期坚持我们的经营理念这是公司持续稳定发展的重要因素黄俊灿总结道

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