一套动辄数千万元仍供不应求上海豪宅市场为何这样火？

上海豪宅市场依然火爆。

自今年初上海开启新盘积分摇号政策以来，上海买新房不再拼资产，拼运气，而开始拼积分积分就像学历，成了买房的敲门砖，一进售楼处，销售不再关心你预算多少，取而代之的是问:你多少分

就在12月4日，上海热门楼盘碧云尊邸公布了入围分数线:92.24分这个分数拆开来，意味着在上海至少要交135个月社保才有入围的资格但即便是积分如此之高，总价1475万~7516万元的碧云尊邸，依旧不是上海的豪宅天花板

《每日经济新闻》记者注意到，即便是频频触发积分，上海市中心豪宅项目的关注热度也始终未减要知道，购买这样的豪宅项目，除了有足够的积分，还要有强大的资金实力，年龄40岁以上，以及名下无房，才有入围的资格

有豪宅入围分数接近满分

说起上海的豪宅项目，不少人的第一反应可能是此前闹得沸沸扬扬的明星盘翠湖天地但该项目即便因梁朝伟等明星的买入变得炙手可热，其入围积分仍不是最高的今年6月开启认购的复兴珑御入围积分高达112.8分，堪称目前上海触发积分的天花板

目前，上述两项目均已售罄，但其入围积分仍高居上海楼盘项目前两位此前，刚刚公布入围积分的中信九庐名列第三

先来看入围分最高的明星楼盘复兴珑御，由于社保年限自2003年1月起计算，因此上限为221个月，要入围只能空白1个月最终，219组认购者中有67组认购者入围摇号名单入围分数线达到接近满分的112.8分如果把112.8分还原社保月数，即÷社保系数0.24=220个月

一位上海资深地产人士告诉《每日经济新闻》记者，复兴珑御的入围分高，主要有两方面因素:黄浦新房极度稀缺和一二手房价差。这个分数拆开来，意味着在上海至少要交135个月社保才有入围的资格。

黄浦区新房虽然一直处于紧俏的状态，但2018年至2020年也有679套至1121套新房供应但进入2021年，复兴珑御上市之前，黄浦区基本没有新房供应，潜在买家都在焦急等待

此时，上海本地拥有超高积分的购房者，纷纷把目标锁定在显性价值更清晰的地方，中段积分者则锁定城央新盘。

再看中信九庐的入围条件98.4分的入围分按照0.22的社保系数，以下两种情况的家庭可以入围:已婚家庭60分+175个月社保，不算社保系数的话，裸分为77.5分，未婚家庭50分+220个月社保，裸分为72.2分

4月份之前，上海75分以上的购房者占比为4.23%，5月份75分以上的占比为5.39%，6月份75分以上的占比6.26%可见，在积分金字塔中，顶端高分购房者伴随着时间的推移不仅没有减少，占比反而越来越多

入围比增加但中签率降低

那么，究竟是哪些人在打新上海豪宅以复兴珑御为例，从摇号公式名单可以看到，入围的67组客户有46组来自上海，占比约69%，其他来自江浙皖鄂陕等地

但与复兴珑御超高的入围积分相比，其他热门楼盘似乎黯然失色。

被称为前滩双子星的中晶鸿名邸入围分为97.23分，另一个项目东方惠雅入围分87.44分。就在12月4日，上海热门楼盘碧云尊邸公布了入围分数线:924分。

这类高积分者基本是40岁以上的无房户，大多数都是父母把房子卖给子女，社保分数本来就很高一位地产销售人员告诉《每日经济新闻》记者

日前，上海网上房地产突然发布一则《告示》，宣布调整第四批新盘中部分楼盘的入围比例共有17个楼盘调整了入围比例，从之前的1.3调整至1.8到2.5不等，意味着低分选手入围的几率变高，而高分者选房难度则增加从此次从入围结果来看，瑞安翠湖和中信九庐都是2.5倍

上述地产销售人员表示，2.5倍入围比，理论上是40%的中签率但加上户型和楼层等问题，实际中签率比原来少了三分之一

虽然入围人数扩大了一倍，但中签概率反而下降了对于那些紧俏的项目，等于又回到靠运气分配了40%以下的中签概率，需要参加三到五次摇号才可能买到心仪的房子

有楼盘新房二手房价差大

这些豪宅之所以受到追捧的另一个原因，就是其新房和二手房之间存在着较大的价格差。但即便是积分如此之高，总价1475万-7516万元的碧云尊邸，依旧不是上海的豪宅天花板。。

《每日经济新闻》记者查阅第三方平台发现，复兴珑御今年7月的新房销售均价为13.6万元/平方米，而第三方平台上该项目二手房挂牌房源，价格最高的已经超过20万元/平方米。

而这样巨大的价差，也吸引了大量购房者甚至没有购房需求的人前来套利。

以12月8日即将开盘的九庐为例，其新房均价为135000元/平方米而在安居客网站，九庐二手房12月的挂牌均价为185540元/平方米新房和二手房之间的价差超过5万元/平方米

每经AI品房小程序数据显示，九庐目前的估值参考价为147901元/平方米，未来5年的价格约为169540元/平方米。

一位资深地产中介告诉记者，不想买房的人，看到这样巨大的价差都想来抢一套而正常情况下，绝大多数买这个项目的都是自住的

越是单价高的新房项目，积分往往也越高58安居客房产研究院分院院长张波表示，高单价的新房大都在市中心区域，而这一区域本身的市场供应量就明显偏少，同时一二手房价格倒挂现象也表现得较为明显，导致高单价新房往往容易处于供不应求的状况供求关系是造成这一现象的主要原因

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