什么信号？这些城市房贷利率下调成交量止跌回升楼市“小转折”还是“拐点”出

即使楼市出现“小转折”，也只是冬季降温期间的短期升温。

据机构统计，10月份楼市房贷利率下调，部分城市贷款周期缩短。同时，近期部分城市的成交量数据也呈现反弹态势。由于相关部门发布的房地产市场声明政策边际放松，以及当前机构统计数据显示的信贷环境改善，市场可能正在进入下行周期的“小拐点”。不过，也有机构指出，目前楼市的信贷环境并没有明显改善。

接受《证券时报》和《证券经纪中国》采访的专家认为，在相关部委声明发布的调控边际放松信号下，四季度房地产市场政策可能减缓市场下行趋势，部分城市已出台措施防止市场过快降温。不过，即使部分城市的信贷环境有所改善，也不会改变房贷整体收紧的局面。即使调控发生变化，调控力度只会导致“小拐点”，但很难导致市场出现“拐点”。。

10月房贷利率下调？

根据RealData的监测结果，10月份，RealData监测的90个城市主流首套房贷利率为5.73%，二套房贷利率为5.99%，均较上月下调1个基点。

数据显示，90年10月，全市20个城市房贷利率下调，其中14个城市首套房贷利率下调，14个城市二套房贷利率下调，9个重合城市首套和二套房贷利率全部下调。降级城市包括深圳、广州、中山等珠三角城市，无锡、湖州等长三角城市。除了广州和深圳，大部分都是三四线城市。据媒体报道，四大行深圳分行均在5月份上调了房贷利率，第一套和第二套分别上调了15个和35个基点，利率分别为10%和60%。

在放款周期方面，RealData指出，90年10月房贷平均放款周期为74天，比上月有所延长。但在部分城市，上海、芜湖、南宁、烟台、郑州、株洲等城市的放款周期比9月份短。

此外，研究院指出，国家统计局9月份披露的全国商品房销售数据降幅有所收窄。9月份，受楼市政策调控持续力度影响，全国商品房销售面积和销售量分别下降13.2%和15.8%，连续两个月保持两位数下降，降幅较上月略有收窄。1-9月，全国商品房销售面积和销售额累计同比增速继续收窄。各地区中，中东部地区商品房销售面积累计增速超过13%，但比8月份累计同比增速低4.8和4.7个百分点。

近期部分城市住宅成交量也呈现止跌回暖趋势。深圳9月二手房网签量连续创历史新低，进入10月后有所好转。深圳市房地产中介协会数据显示，10月4日至10日，深圳市二手房网上签约305套，环比微增0.7%。10月11日至17日，深圳二手房网上签约447套，环比微增46.6%。深圳市住房和中国协会预测，市场网上签约量将上升至稳定水平。

政策有积极信号，楼市下行可能放缓。

对于10月份房贷利率下降的监测结果，RealData认为，央行自9月底以来多次释放积极信号，预计四季度住房信贷将恢复“平稳有序”，从而保障和支持首批购房者和一卖一买的改善型客户。这也是2020年6月后深圳首次上调房贷利率。一方面房贷利率较低的城市范围会扩大，另一方面贷款周期会缩短。

政策方面，9月24日，央行货币政策委员会例会

苏宁金融研究院宏观部副主任陶金对证券时报证券经纪中国记者表示，在信贷货币政策稳定的背景下，有迹象表明房地产供需两端均有所放松。需求方面，房贷额度放宽、利率下降，供给方面，在“三条红线”和房贷集中度框架下，放宽窗口指导，进行常态化房贷审批和风险管控管理。在这种背景下，房地产市场的刚需需求仍然比较旺盛，购房末期的边际放松可能会释放一部分刚需需求，市场交易可能会比前一时期更加活跃，而部分城市的下行趋势将被扭转。

陶金认为，放松“住有所居”政策释放的需求不容忽视，这可能影响房地产下行周期的幅度。但由于“房”本身不具备金融杠杆和放大效应，很难从本质上改变房地产的整体周期方向。

贷款需求积压，交易量可能继续萎缩。

事实上，近期机构间信用环境的研究成果并不统一。根据中原地产研究中心提供的调查数据，截至10月10日，中原地产研究中心的研究覆盖了内地包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京在内的34个城市。结果显示，整体房贷收紧多于放松，贷款周期仍很长。

中原地产研究中心的调查结果显示，截至10月上旬，以中山、郑州、杭州、无锡、南昌、常州、长沙、济南、福州、天津为代表的城市房贷利率较前期持续上升，仅肇庆、佛山略有下调，其他城市基本保持稳定。

“我们的研究表明，房贷的放松并没有明显出现，热点城市的整体贷款仍然保持着之前的紧张状态。”中原地产首席分析师张大伟对证券时报经纪中国记者表示，9月家庭中长期贷款仅增加4680亿元。截至10月10日，全国房贷额度仍以收紧为主。从缺口来看，2021年整体缺口接近1-2万亿房贷，大部分城市已经积累了3-6个月的存量交易等待贷款。

张大伟认为，从贷款数据来看，预计楼市的调整还将持续。如果四季度没有降RRR、降息等政策，四季度楼市成交量将继续萎缩。从10月初的整体房贷市场来看，收紧仍是趋势。

在陶金看来，相关部门最新表态带来的政策调整更多是边际性和区域性的。从房地产宏观调控的更高层面来看，“房住不炒”的政策力度非常大。但在后续，围绕“房住不炒”制定的政策，可能会更有别于“房住”。

住”和“不炒”，即保证住房刚需的满足，同时严厉打击炒房行为。

展望未来，陶金认为，随着房地产调控变得更加细致和具体，调控工具也很多，即便调控出现变化，其带来的调控力度也更多是微妙和结构性的，只能导致“小转折”，而很难导致市场“拐点”。

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